2011-05-10 中國時報 【本報訊】

http://news.chinatimes.com/forum/11051402/112011051000446.html

 

     在「居住正義」的倡議下,除了行政院長吳敦義表示要實現「住者有其屋」的理想外,經建會也釋出蓋現代住宅,號稱「租得起就買得起」的訊息;政府同時把優惠房貸整合,最高可貸七二○萬元,貸款年限由廿年延長到三十年。這些思維幾乎都以「民眾擁有房屋」為主軸。但我們認為要實現居住正義,國內目前該強化的應是公屋的出租而非出售。

     實現「住者有其屋」確實是高尚的理想,值得政府努力。但如果這個「有其屋」是指擁有房屋,則斷不可能實現。歷史上只有那種百分之百社會主義、公有制的國家才可能實現,但其流弊則更嚴重。但如果「有其屋」是指擁有居住的房子─不論是政府透過租金補貼、或公屋的出租,讓經濟弱勢者得有安身立命之住所,則較有可能實現。

     我們所以不談政府興建房屋,再以較低價格出售給經濟弱勢民眾的作法,是因為這種「國宅政策」,台灣早已作了數十年,最後無以為繼。因為,政府找地、蓋屋再出售,幸運以低價買到的民眾如中樂透;但政府手上卻再無籌碼。最後越蓋越偏遠、找地越來越難,終而吹熄燈號。如果三十年前政府就以建公屋出租為政策主軸,台北市內菁華區的大安、成功、正義、信園等國宅掌握在政府手上,可以出租給弱勢民眾,就不會變成弱勢者「被驅離市中心」。

     雖然台灣號稱自有房屋率達八五%,但實際擁有自有房屋者約七成左右,另外三成的無殼蝸牛,可能一輩子買不起房子,其中又有三成民眾收入遠低於平均值,這些人才是政府要實現居住正義的主要「服務客戶」。政府給予高額的七二○萬元貸款上限,坦白說,大部分上班族其實「借不起」這麼多的錢,而且一旦利率反轉,各種社會問題與金融問題齊來,情況會更慘。政府興建公屋給予低廉的租金優惠,才是解決其居住問題之正道。

     看看國外,鄰近的港、星、日,遠一點的歐美國家,都有相當比例的公屋出租給中低收入民眾。歐洲國家承租公屋的比例大概在二到三成,香港有三成民眾向政府租公屋居住,另外二成購買政府興建的公屋。星國則更有九成房子─所謂的組屋,是由政府興建出售與出租給需要的民眾。

     政府在黃金十年政策中,提出「住者有其屋」目標,方式之一就是找國有地,由政府以設定地上權方式興建住宅,這也是經建會這次提出「現代住宅」的藍本。經建會規畫設定地上權讓建商蓋屋,因為少了土地成本,所以可以較低價格賣給民眾。但這種想法卻犯了邏輯上的錯誤。一來,建商還是要有其賣屋屋利潤,表面上的低價其實是把國有地低價給建商蓋屋而降低者;與其如此,不如政府發包興建再出售或出租,至少免了中間的建商利潤,價格不是更低嗎?難怪,學者要罵是圖利建商。

     二來,設定地上權的後續問題。商用不動產設定地上權,權利義務明確,投資者算投資報酬率,到期就繳回土地,問題不大。但一般住宅,則會引發其它的社會問題,過去政府以設定地上權蓋的住宅出售後,都引發許多問題。因此,設定地上權的現代住宅絕對不是達到居住正義的正道。

     近年房價高漲,讓高房價成為民怨之首,政府先以奢侈稅抑制房市投機;同時也加強公屋(不論其名為合宜住宅、社會住宅、或現代住宅)的供給,也是正確的解決方式。但後者,我們認為應以出租為主軸,絕對不可蓋完出售了事,這樣只會重蹈國宅的覆轍。對政府出售的公屋,我們也認為應設定「買回條款」,購屋者如要出售時,以一定的計價方式,只能賣回給政府。如此才能讓出租與出售的公屋,籌碼永遠留在政府手上。

     不論是政府,或是社會民眾,都該修正過去一定要「擁有房子所有權」的觀念。政府實現居住正義、落實住者有其屋,公屋出租其實是更能實現其目標的方式。至於寄望房地產漲價能獲利、獲取資產價格上漲利益,這種「漲價歸私」的目標,則不該也不能是政府的責任。

 

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